Ai negociat sub grila notarială? De ce taxele pot rămâne mai mari decât te aștepți

Ai negociat un preț mai mic decât valoarea din grila notarială? Economia la cumpărare rămâne reală, dar nu se transmite automat în toate costurile de la notar. La o vânzare obișnuită din patrimoniul personal, dacă prețul declarat este sub valoarea minimă din studiul de piață, impozitul pe transfer și onorariul notarial se calculează pornind de la valoarea din studiu.

Asta nu înseamnă că trebuie să plătești vânzătorului prețul din grilă. Prețul tranzacției și baza de calcul a costurilor sunt două lucruri diferite. Ca să îți pregătești bugetul, ai nevoie atât de suma convenită, cât și de valoarea aplicabilă proprietății în studiul folosit la data semnării.

Grila nu stabilește cât trebuie să coste locuința ta

„Grila notarială” este denumirea uzuală a studiului de piață realizat pentru camera notarilor publici. Acesta oferă valori de referință pentru categorii de proprietăți și zone. Nu este o evaluare individuală a apartamentului pe care îl cumperi și nici o promisiune că l-ai putea revinde cu suma respectivă.

Poți avea motive concrete pentru un preț mai mic: lucrări necesare, o compartimentare greu de folosit sau disponibilitatea vânzătorului de a încheia repede tranzacția. Aceste motive explică negocierea, dar nu reduc automat valoarea folosită la calcul. O corecție din studiu se aplică numai dacă există și dacă proprietatea îndeplinește condițiile ei.

În contract trebuie declarat prețul real convenit. Normele notariale cer expres acest lucru; ele nu cer înlocuirea lui cu valoarea din studiu. Dacă notarul are îndoieli privind sinceritatea prețului declarat, poate refuza întocmirea actului printr-o încheiere motivată. Prin urmare, discută din timp diferența și împrejurările tranzacției, fără să tratezi un preț sub grilă ca pe o interdicție automată.

De ce explicațiile vechi despre impozit te pot încurca

Poate ai citit că un preț sub grilă înseamnă doar o notificare către ANAF, iar impozitul rămâne calculat la suma din contract. Această explicație nu mai descrie regula actuală. OUG nr. 138/2024, art. VI pct. 7 și 8 a modificat articolul 111 din Codul fiscal: când valoarea declarată este mai mică, pentru transferul proprietății se folosește valoarea minimă din studiu.

Pentru vânzarea unui imobil din patrimoniul personal, cota prevăzută de articolul 111 alineatul (1) este de 3% dacă proprietatea a fost deținută până la trei ani inclusiv și de 1% dacă a fost deținută mai mult de trei ani. Impozitul privește venitul vânzătorului. Nu îl confunda cu onorariul notarului și nu îl trece automat în bugetul tău de cumpărător fără să clarifici cine suportă fiecare sumă.

Regula funcționează și în sensul celălalt: dacă prețul declarat depășește valoarea din studiu, baza impozitului este prețul declarat. Grila nu este un plafon care îți permite să calculezi mereu la suma mai mică.

Onorariul și intabularea au propriile reguli

Pentru onorariul notarial, articolul 4 alineatul (3) din normele aprobate prin OMJ nr. 177/C/2024 prevede folosirea valorii din studiu atunci când prețul declarat este inferior. Tabelul de onorarii minimale are tranșe valorice, nu un singur procent aplicabil oricărei vânzări. Cere suma finală, cu arhivarea și TVA, dacă se aplică, precizate separat. Un calcul al minimului legal nu reprezintă o ofertă fermă a biroului.

Intabularea înseamnă înscrierea dreptului tău în cartea funciară. Pentru persoane fizice, tariful obișnuit este de 0,15% din baza aplicabilă, cu minimum 60 de lei pentru fiecare imobil. Ordinul ANCPI nr. 16/2019, anexa, serviciul 2.3.2 și nota 8 prevede folosirea valorii de referință când suma din act este mai mică. Așadar, nici aici prețul negociat nu garantează o bază mai mică.

Aici există o nuanță: nota 8 menționează atât studiul de piață, cât și un raport de evaluare întocmit de un expert ANEVAR ulterior studiului. Dacă ai un asemenea raport, cere verificarea efectului său asupra tarifului ANCPI. Nu presupune că el înlocuiește automat grila și pentru impozit sau onorariu.

Un preț de 350.000 de lei, o bază de 400.000 de lei

Să presupunem că achiziționezi o locuință cu 350.000 de lei, iar valoarea corect determinată din studiu este de 400.000 de lei. Vânzătorul este o persoană fizică, deține locuința de peste trei ani și vinde din patrimoniul personal. Exemplul privește o vânzare obișnuită, fără scutiri sau alte situații speciale.

Impozitul este 400.000 × 1% = 4.000 de lei, nu 3.500 de lei. Diferența de 500 de lei apare deoarece procentul se aplică bazei din studiu. Onorariul pornește, la rândul său, de la 400.000 de lei. Exemplul arată efectul pragului, nu costul complet al tranzacției.

Dacă mai obții o reducere de preț, până la 340.000 de lei, economisești încă 10.000 de lei la cumpărare. Cu aceeași încadrare și aceleași condiții, baza impozitului rămâne însă 400.000 de lei. Reducerea prețului îți lasă mai mulți bani disponibili, chiar dacă impozitul nu scade odată cu ea.

Ce să ceri înainte să îți fixezi bugetul

Începe cu identificarea proprietății din acte. Cere să îți fie arătate studiul aplicabil, zona, categoria imobilului, suprafața și eventualele corecții folosite. O diferență față de prețul negociat merită verificată, dar nu dovedește singură că încadrarea este greșită. Caută o neconcordanță concretă, precum altă zonă sau alt tip de suprafață.

Apoi solicită un deviz separat pe impozit, onorariu și tarife de carte funciară. Pentru fiecare, întreabă care este baza și cine achită suma. Trimite prețul real și documentele înainte de programarea semnării, astfel încât o estimare preliminară să poată fi corectată la timp.

Pentru o primă verificare a bugetului, poți folosi raportul orientativ eNotari, care prezintă valoarea din grilă, sursa și estimarea costurilor. Îl poți folosi ca punct de plecare pentru discuția cu notarul; încadrarea finală și suma cerută pentru act se confirmă la biroul care instrumentează vânzarea.