Apartament vândut mobilat: ce treci în contract despre mobilă și preț?

Dacă vinzi sau cumperi un apartament mobilat, contractul trebuie să lămurească ce bunuri rămân, în ce stare se predau și cum este stabilit prețul. Formula „se vinde mobilat” lasă prea mult loc de interpretare. Un inventar semnat, legat clar de contract, te ajută să identifici mobilierul și electrocasnicele pentru care v-ați înțeles.

Poți conveni un preț distinct pentru bunurile mobile reale, însă împărțirea trebuie să reflecte tranzacția. Mobila nu reduce automat impozitul vânzării apartamentului. Prețul imobilului și valoarea minimă din studiul notarial rămân relevante pentru calcul, iar o sumă trecută artificial la mobilier nu devine justificată doar pentru că apare într-o anexă.

Stabilește ce înseamnă, concret, „mobilat”

Începe cu o vizită în care parcurgi fiecare cameră împreună cu cealaltă parte. Canapeaua, masa, patul și frigiderul independent sunt exemple obișnuite de bunuri mobile. Ușile, pardoseala și instalațiile încorporate permanent țin de imobil. Nu pune automat orice dotare în categoria „mobilier” numai pentru că are un preț de achiziție separat.

Pentru bucătăria făcută la comandă, aparatele încorporate sau alte amenajări fixate, descrie exact situația și clarifică încadrarea cu notarul. Codul civil distinge bunurile mobile de cele încorporate permanent în imobil și reglementează separat accesoriile, adică bunurile destinate stabil folosirii altui bun. Clasificarea nu se rezumă la întrebarea dacă obiectul poate fi desfăcut cu o șurubelniță.

Notează și excluderile: televizorul pe care vânzătorul îl ia, biroul care aparține unui chiriaș sau corpurile decorative care nu fac parte din înțelegere. Fotografiile din anunț sunt utile pentru discuție, dar nu ar trebui să fie singurul reper pentru ce primești. Verifică și dacă persoana care vinde apartamentul poate dispune de toate bunurile oferite.

Fă inventarul suficient de precis pentru ziua predării

Un inventar bun permite identificarea obiectelor fără o nouă negociere. Nu ai nevoie de descrieri comerciale lungi. Ai nevoie de detaliile prin care o piesă se deosebește de alta și de menționarea uzurii sau a defectelor pe care le cunoști.

• Camera, denumirea și numărul obiectelor: de exemplu, o masă și patru scaune.
• Marca, modelul și, când este utilă, seria aparatului.
• Starea convenită: funcțional, zgâriat, cu un sertar deteriorat sau cu un accesoriu lipsă.
• Fotografii identificate prin număr ori dată și acceptate de ambele părți.
• Bunurile excluse și documentele disponibile, precum facturile sau certificatele de garanție.

Factura veche poate ajuta la identificare și la discuția despre valoare, dar prețul de cumpărare de atunci nu este automat valoarea mobilierului folosit astăzi. Dacă lipsesc facturile, nu inventa date de achiziție sau valori. Descrie ceea ce poți verifica și negociază în funcție de starea reală.

Leagă inventarul de preț și de documentele semnate

Spune notarului de la început că tranzacția include bunuri mobile. Inventarul poate fi organizat ca anexă menționată expres în contract; dacă se folosește un contract distinct pentru mobilier, documentele trebuie să prevadă aceleași bunuri, sume și condiții de predare. Vânzarea apartamentului se încheie în formă autentică. O înțelegere separată despre canapea sau electrocasnice nu înlocuiește actul imobiliar.

Scrie clar dacă mobilierul este inclus în suma negociată ori are un preț distinct și cum se achită fiecare sumă. Dacă există deja un avans, precizează cărei obligații îi este alocat și ce mai rămâne de plată. Totalul convenit, sumele din documente și plățile efective trebuie să se potrivească. Evită formulări care lasă impresia că mobilierul este inclus, dar cer apoi o plată suplimentară.

Dacă ai convenit separat cumpărarea mobilei numai pentru situația în care cumperi și apartamentul, cere să fie clar ce se întâmplă dacă vânzarea imobilului nu se mai încheie. Când folosești un credit, comunică băncii această structură înainte de semnare și verifică ce poate fi finanțat. Nu presupune că suma destinată bunurilor mobile este acoperită în aceleași condiții ca locuința.

Ce schimbă prețul mobilierului în calculul impozitului

Pentru o persoană fizică ce își vinde mobila din patrimoniul personal, venitul intră, în principiu, în categoria veniturilor neimpozabile prevăzută de art. 62 lit. m) din Codul fiscal. Această regulă nu trebuie extinsă automat la bunuri vândute în cadrul unei activități economice sau de o societate. Separarea are sens când există bunuri mobile identificabile și un preț real plătit pentru ele.

Pentru apartament, art. 111 prevede calculul impozitului la valoarea declarată, dar, când aceasta este sub valoarea minimă din studiul de piață notarial, se folosește valoarea minimă. Prin urmare, chiar și o separare justificată a prețului mobilierului poate să nu reducă impozitul dacă baza aplicabilă rămâne cea din studiu. Grila nu îți spune cât valorează canapeaua și nici nu stabilește prețul obligatoriu de vânzare al apartamentului.

Nu muta o parte din prețul real al locuinței la rubrica „mobilier” doar pentru un calcul mai mic. Art. 11 permite autorității fiscale să reîncadreze forma unei tranzacții pentru a reflecta conținutul ei economic. Cere notarului calculul pentru documentele și sumele efectiv convenite; un preț distinct al mobilei nu dovedește singur o reducere a tuturor costurilor.

Verifică inventarul când primești cheile

La predare, compară bunurile cu lista și fotografiile, verifică aparatele și consemnează diferențele într-un proces-verbal. Stabilește din contract data predării și cum se rezolvă lipsa unui obiect sau o deteriorare între semnare și predare. Nu confirma fără rezerve că ai primit totul dacă observi o problemă.

Codul civil cere verificarea stării bunului imediat după preluare și informarea fără întârziere despre defectele aparente. Notează concret ce ai constatat și păstrează dovada comunicării. Verificarea de la predare nu înlătură automat regulile privind defectele ascunse.

Pentru partea imobiliară a bugetului, poți folosi eNotari pentru un raport orientativ al valorii din grilă și al costurilor unei vânzări obișnuite. Raportul nu evaluează mobilierul și nu validează împărțirea prețului. Inventarul, plățile și forma actelor se clarifică pe baza înțelegerii reale, înainte de semnare.

Surse și repere

• Codul civil: art. 537, 539 și 546, art. 1.244, 1.660, 1.686 și 1.690, respectiv regulile privind viciile ascunse.
• Codul fiscal, textul publicat de ANAF: art. 11, art. 62 lit. m) și art. 111 alin. (4) și (4¹).