Casă la roșu în Cluj: se vede lipsa finisajelor și în costurile de la notar?

Da, stadiul „la roșu” poate reduce valoarea construcției din grila notarială pentru o casă din Cluj. Studiul județean pentru 2026 permite o ajustare de minus 30% pentru construcțiile intabulate care se află în acest stadiu la data transferului. Condiția trebuie susținută prin documentele proprietății sau prin declarația pe proprie răspundere a persoanelor implicate.

Dar minus 30% la valoarea construcției nu înseamnă minus 30% la totalul de plată la notar. Terenul se calculează separat, iar prețul real al vânzării poate rămâne baza relevantă chiar dacă valoarea din studiu scade. Ca să îți faci bugetul, ai nevoie de trei lucruri: încadrarea corectă a clădirii, dovada stadiului și comparația dintre valoarea rezultată și prețul convenit.

Ce înseamnă ajustarea pentru stadiul construcției

Valorile de bază din studiul Cluj se referă la construcții finalizate, cu utilități funcționale și utilizabile pentru destinația lor. Lipsa finisajelor este tratată prin reguli distincte, nu printr-o reducere aleasă liber. La paginile 13 și 14 din studiul de piață Cluj 2026 apar trei situații care merită deosebite:

• Construcție intabulată la roșu: valorile din tabel pot fi reduse cu 30%, pe baza documentelor proprietății sau a unei declarații pe proprie răspundere.
• Construcție intabulată semifinisată sau la gri: ajustarea prevăzută este de 10%, cu aceleași variante de justificare.
• Construcție cu recepție parțială: ajustarea prevăzută este de 15%, justificată prin documentele specifice, precum extrasul de carte funciară și procesul-verbal de recepție parțială.

Acestea sunt situații diferite. Faptul că o casă nu are parchet sau obiecte sanitare nu stabilește singur încadrarea la roșu. Nici denumirea din anunț nu ține locul verificării stării reale. Studiul nu oferă aici o listă tehnică detaliată a lucrărilor care separă fiecare stadiu, deci clarifică încadrarea cu notarul pe baza situației concrete.

Nu aduna automat procentele dacă imobilul pare să îndeplinească mai multe condiții. Clauzele citate nu stabilesc o formulă generală de cumulare. O recepție parțială și o descriere comercială „la roșu” nu justifică, prin ele însele, scăderea a 45%.

Începe cu actele, înainte să alegi procentul

Pentru ajustarea de 30%, studiul cere expres ca și construcția să fie intabulată, adică înscrisă în cartea funciară. Dacă acolo apare numai terenul, nu poți presupune că regula se aplică automat construcției pe care ai vizitat-o. Mai întâi trebuie lămurit ce este înscris și ce anume urmează să cumperi.

Pregătește pentru discuția cu notarul actul de proprietate, datele din cartea funciară și documentația cadastrală disponibilă. Dacă invoci recepția parțială, adaugă documentele care o atestă. Pentru stadiul la roșu sau semifinisat, întreabă ce trebuie să cuprindă declarația pe proprie răspundere dacă actele existente nu descriu suficient situația.

Declarația admisă de studiu justifică stadiul pentru această ajustare. Nu înlocuiește înscrierea cerută în cartea funciară și nici verificarea actelor construcției. Mai ales dacă lucrările continuă între vizionare și semnare, descrierea trebuie să reflecte starea de la data transferului, nu fotografia din anunțul inițial.

Reducerea privește clădirea, terenul rămâne separat

La o casă, studiul Cluj folosește, în mod obișnuit, suprafața construită desfășurată: suprafețele nivelurilor măsurate pe conturul exterior al pereților. Aceasta nu este suprafața utilă a camerelor. Alegi valoarea unitară după localitate, zona din studiu și materialul construcției, apoi verifici ajustarea justificată de stadiu.

Terenul are propriul calcul. Regula de la pagina 15 însumează valoarea terenului cu valoarea construcției și păstrează întreaga suprafață a terenului, inclusiv partea ocupată de casă. Ajustarea pentru clădirea la roșu nu se transferă asupra terenului doar fiindcă sunt vândute împreună.

Un exemplu strict ilustrativ arată diferența: dacă valoarea clădirii înaintea ajustării este 600.000 lei, iar terenul are valoarea de 400.000 lei, reducerea de 30% duce clădirea la 420.000 lei. Totalul devine 820.000 lei, față de 1.000.000 lei. Scăderea întregii valori este de 18%, fără să fi calculat încă vreo taxă. Sumele sunt ipotetice, nu valori atribuite unei zone din Cluj.

Când ajunge diferența în costurile tranzacției

Pentru onorariul notarial, normele aprobate prin Ordinul nr. 177/C/2024, articolul 4, pornesc de la valoarea de tranzacționare declarată. Dacă aceasta este sub minimul din studiu, calculul folosește minimul respectiv. Onorariile minimale sunt stabilite pe tranșe, astfel încât nici reducerea bazei nu produce automat aceeași reducere procentuală a onorariului. Suma cerută de birou poate fi mai mare decât minimul legal.

Și pentru impozitul pe transferul unei proprietăți din patrimoniul personal contează comparația cu prețul: articolul 111 din Codul fiscal, modificat prin OUG nr. 138/2024, articolul VI, păstrează valoarea minimă din studiu ca bază atunci când valoarea declarată este inferioară. Dacă prețul real depășește inclusiv valoarea neajustată din grilă, reducerea pentru stadiu nu micșorează aceste baze de calcul.

Cere, așadar, o estimare care arată distinct impozitul, onorariul și tarifele de carte funciară. Dacă vânzătorul este o societate, nu prelua regula impozitului pentru patrimoniul personal. Iar pentru bugetul cumpărării, separă costurile actului de banii necesari ca să termini casa.

Ce să ai clar înainte de semnare

O estimare utilă trebuie să îți permită să urmărești separat valoarea clădirii înainte și după ajustare, valoarea terenului și prețul cu care se face comparația. Confirmă încadrarea cu notarul înainte să te bazezi pe o economie. Grila nu stabilește prețul obligatoriu al casei și nu arată cât te vor costa lucrările rămase.

Pentru orientarea bugetului, eNotari oferă un raport PDF cu valoarea din grilă și estimări ale costurilor, cu componentele proprietății prezentate separat. În cazul unei case la roșu, folosește-l ca reper și confirmă documentele și ajustarea aplicabilă cu notarul care instrumentează vânzarea.