Cumperi cu credit ipotecar? De ce bugetul pentru notar poate fi mai mare decât la plata integrală

Dacă achiziționezi o locuință cu credit ipotecar, bugetul pentru notar poate fi mai mare deoarece, pe lângă vânzare, trebuie constituită și înscrisă garanția băncii. Contractul de vânzare și ipoteca sunt operațiuni diferite, cu onorarii și tarife distincte. Nu există un procent unic cu care să majorezi orice estimare pentru plata din fonduri proprii.

Pentru o comparație utilă, cere două calcule pentru aceeași locuință și același preț: unul pentru cumpărarea fără credit și unul care adaugă exact actele și înscrierile cerute de bancă. Diferența trebuie să poată fi explicată pe poziții, înainte să îți stabilești suma disponibilă pentru avans.

Vânzarea și ipoteca au roluri diferite

Prin vânzare dobândești locuința. Ipoteca este garanția constituită în favoarea băncii pentru datoria ta. Înscrierea proprietății tale și înscrierea ipotecii nu se înlocuiesc una pe cealaltă. Chiar dacă semnezi documentele în aceeași zi, dosarul cu finanțare presupune operațiuni suplimentare față de o cumpărare fără această garanție.

Normele aprobate prin Ordinul nr. 177/C/2024 prevăd onorarii minimale diferite pentru vânzarea imobilului și pentru actele de garanție. Pentru o ipotecă obișnuită, onorariul se raportează la valoarea creanței garantate, adică suma datorată pentru care se constituie garanția, conform articolului 15 și anexei nr. 2, punctul V. Acestea sunt minime legale, nu o ofertă finală obligatorie pentru fiecare birou.

De aceea, o sumă comunicată numai pentru „contractul de vânzare” nu îți răspunde complet la întrebarea cât trebuie să ai pentru semnare. Cere să fie precizat dacă estimarea include și actul de ipotecă, arhivarea și TVA aplicabil onorariilor.

Prețul locuinței nu este singura valoare necesară

Când ceri un calcul, trimite atât prețul convenit cu vânzătorul, cât și documentele băncii privind creditul și garanția. Nu completa automat toate rubricile cu prețul apartamentului. Nici avansul, nici valoarea din grila notarială nu pot ține locul sumei garantate în calculul ipotecii.

Întreabă explicit ce valoare a fost folosită pentru fiecare operațiune. Dacă un calcul preliminar pornea de la o sumă a creditului, iar documentele finale indică alte date pentru garanție, cere actualizarea estimării. Astfel poți identifica motivul unei diferențe fără să presupui că toate costurile cresc în aceeași proporție.

Contează și structura dosarului. Normele disting între un singur contract care garantează creanța cu mai multe bunuri și contracte de garanție separate. Există, de asemenea, reguli specifice pentru programele sociale prevăzute de norme. Precizează produsul de credit și toate imobilele aduse în garanție, în loc să folosești estimarea unei alte persoane ca reper final.

Cartea funciară adaugă un cost separat pentru ipotecă

Tariful către ANCPI pentru înscrierea ipotecii este distinct de onorariul notarului și de tariful pentru înscrierea proprietății. În regim normal, pentru ipoteca stabilită prin contract cu banca, Ordinul ANCPI nr. 16/2019, anexa, poziția 2.3.3 prevede 100 lei pentru fiecare imobil, plus 0,1% din valoarea creanței garantate. Tariful include și notarea interdicțiilor aferente.

Ca reper strict pentru această poziție, la o creanță garantată de 300.000 lei și un singur imobil, rezultă 400 lei: 100 lei plus 300 lei. Aceasta nu este factura pentru ipotecă și nici totalul datorat la cumpărare, deoarece onorariul și celelalte operațiuni se calculează separat.

Dacă un singur contract de credit este garantat cu mai multe imobile, componenta de 0,1% se achită o singură dată; pentru celelalte imobile rămâne componenta fixă. Verifică din acte câte imobile intră în garanție, mai ales dacă achiziția include și un loc de parcare sau o boxă cu identificare cadastrală separată.

Oferta băncii nu înlocuiește estimarea notarului

Dobânda anuală efectivă, prescurtată DAE, ajută la compararea costului creditelor, dar nu reprezintă bugetul complet pentru cumpărare. OUG nr. 52/2016, articolul 3 exclude taxele notariale din definiția costului total al creditului. Nu presupune că toate cheltuielile de la notar sunt deja cuprinse în cifra prezentată de bancă.

Cere Fișa europeană de informații standardizate, numită FEIS, și discută separat evaluarea proprietății, asigurările și orice cost prevăzut în oferta ta. Aceste sume pot conta în bugetul disponibil înainte de acordarea creditului, chiar dacă nu sunt încasate de notar.

Dacă banca promovează rambursarea unor cheltuieli, verifică în scris ce poziții acoperă, plafonul și momentul plății. O sumă restituită ulterior trebuie totuși prevăzută în bugetul inițial dacă tu o achiți la semnare.

Ce să ceri înainte să fixezi data semnării

Trimite notarului datele proprietății, prețul, proiectul documentelor bancare și lista garanțiilor, apoi cere o estimare defalcată care să îți permită să verifici:

• costurile vânzării și ale înscrierii proprietății;
• onorariul pentru ipotecă și tariful de înscriere a acesteia;
• eventualele declarații sau alte acte necesare dosarului;
• dacă TVA este inclus, cine achită fiecare sumă și care este termenul plății.

Păstrează separat în buget avansul, sumele datorate la notar și cheltuielile cerute de bancă. Dacă primești un total pentru întreaga tranzacție, cere și partea care îți revine ție, ca să nu confunzi costurile tuturor participanților cu banii necesari din contul tău.

Pentru valoarea orientativă din grila notarială și componentele obișnuite ale costului vânzării, poți folosi un raport eNotari. Raportul nu oferă totalul complet al unei achiziții cu credit ipotecar și nu înlocuiește evaluarea solicitată de bancă. Completează acest reper cu estimarea notarului pentru garanții și cu cheltuielile din oferta de credit, înainte de a confirma bugetul final.