Donație între frați: fără impozit înseamnă și fără costuri la notar?

Nu. Dacă donezi un apartament fratelui sau surorii tale, scutirea de impozitul pe transferul proprietății nu face gratuită întreaga procedură. Pentru o donație între persoane fizice, din patrimoniul personal, rămân de bugetat onorariul notarului și tarifele de carte funciară, precum și eventualele acte necesare înaintea semnării.

Diferența contează când ceri o estimare: „impozit zero” descrie o singură poziție din calcul. Ca să afli cât trebuie să pregătești, solicită o ofertă pentru donația concretă, cu valoarea apartamentului, dreptul transmis și toate componentele sumei de plată.

De ce sunt frații scutiți de impozit

Articolul 111 alin. (2) lit. b) din Codul fiscal scutește donațiile între rude și afini până la gradul al treilea inclusiv, precum și între soți. Frații sunt rude de gradul al doilea în linie colaterală, potrivit art. 406 din Codul civil. Așadar, donația unui apartament între frați intră în această scutire; ea nu depinde de cât de scump este apartamentul.

Rudenia trebuie însă dovedită. Normele Codului fiscal, pct. 33 alin. (2), cer acte de stare civilă. Pregătește certificatele de naștere și, dacă numele s-a schimbat, documentele care explică schimbarea. Același nume de familie nu ține locul acestor dovezi, iar numele diferite nu înseamnă că pierzi scutirea.

Regula îi privește și pe frații care au un singur părinte comun. Ceea ce se verifică este legătura de rudenie din acte. Dacă situația familiei implică adopții ori documente emise în străinătate, trimite-le biroului înainte de programare, pentru a afla ce completări sunt necesare.

Ce plătești notarului, deși apartamentul se transmite gratuit

În donație nu există un preț plătit pentru apartament, dar există un bun cu valoare economică și un contract de autentificat. Normele aprobate prin OMJ nr. 177/C/2024 stabilesc onorarii minimale pe tranșe valorice pentru actele care transferă proprietatea imobiliară. Scutirea fiscală pentru frați nu elimină acest onorariu.

La stabilirea bazei se ține cont de valoarea declarată și de valoarea minimă din studiul de piață al Camerei Notarilor Publici. Dacă valoarea declarată este mai mică, se folosește minimul din studiu. Faptul că fratele tău nu îți plătește nimic nu înseamnă că baza de calcul este zero.

Onorariul minim legal nu este o ofertă obligatorie identică la toate birourile. Cere să fie precizate onorariul efectiv, cheltuiala de arhivare și TVA, dacă este aplicabilă. Redactarea și verificările obișnuite ale actului intră în serviciul notarial; eventualele operațiuni conexe trebuie lămurite separat.

Pentru comparație, trimite aceeași descriere a donației fiecărui birou. O sumă comunicată doar pentru autentificare nu se compară direct cu o estimare care include și înscrierea în cartea funciară. Cere totalul și componentele sale în scris.

Înscrierea noului proprietar are propriul tarif

Intabularea este înscrierea dreptului în cartea funciară. Pentru drepturile reale înscrise în favoarea persoanelor fizice, Ordinul ANCPI nr. 16/2019, anexa, serviciul 2.3.2 și nota 8 prevede un tarif de 0,15%, cu un minim de 60 lei pentru fiecare imobil. Baza se raportează la valoarea din act și la valoarea din studiul de piață sau, în condițiile notei 8, dintr-un raport de evaluare ANEVAR ulterior studiului.

Acest tarif este distinct de impozitul pe transfer. Scutirea donației între frați nu reprezintă, prin ea însăși, o scutire de la plata intabulării. În estimare poate apărea și tariful pentru extrasul de carte funciară necesar autentificării, care este un serviciu diferit.

Dacă apartamentul vine împreună cu un loc de parcare sau o boxă, precizează dacă acestea au cărți funciare separate. Biroul are nevoie de identificarea tuturor imobilelor pentru a calcula înscrierile. Expresia „donez apartamentul cu totul” nu este suficientă pentru un calcul complet.

Spune exact ce donezi înainte să ceri totalul

Poți intenționa să transmiți întregul apartament sau doar cota pe care o deții. Aceste situații trebuie descrise diferit în solicitare. Dacă ai moștenit o jumătate împreună cu fratele tău, trimite actul din care rezultă această cotă, fără să prezinți operațiunea ca pe transferul întregii locuințe.

La fel, precizează dacă vrei să păstrezi un drept de folosință asupra locuinței. O donație cu rezervarea uzufructului, adică păstrarea dreptului de a folosi locuința și, de exemplu, de a încasa chiria, necesită analiza drepturilor transmise și păstrate. Nu adapta singur o estimare pentru proprietatea deplină.

Conform Codului civil, art. 1011, donația imobiliară se încheie în formă autentică. Acordul din familie și predarea cheilor nu înlocuiesc contractul. Dacă intenția reală este ca fratele tău să îți plătească o sumă pentru apartament, explică acest lucru notarului înainte de alegerea actului.

Cum pregătești o cerere de estimare utilă

Poți cere calculul înainte de a avea dosarul complet, dar arată ce documente lipsesc. Pentru prima discuție, pregătește:

• actul de proprietate și datele cadastrale ale apartamentului;
• actele de identitate și documentele care dovedesc rudenia;
• cota exactă pe care vrei să o donezi;
• lista celorlalte imobile incluse, dacă există;
• orice drept pe care intenționezi să îl păstrezi și orice sarcină cunoscută.

Cere apoi să afli ce trebuie rezolvat înaintea autentificării și care dintre acele lucrări au cost separat. O documentație cadastrală de actualizat, o procură sau documente străine de tradus pot schimba bugetul. Lista finală de acte se stabilește pentru situația ta, după verificarea documentelor.

Dacă vrei să înțelegi reperul valoric folosit în discuție, eNotari îți poate oferi un raport orientativ de valoare din grila notarială. Valoarea din grilă nu este o evaluare individuală a locuinței. Raportul poate ajuta la pregătirea bugetului, dar nu reprezintă un calcul complet automat al donației între frați. Pentru suma de plată, cere biroului oferta aferentă contractului tău, cu scutirea fiscală și celelalte costuri prezentate separat.