Părinții îți trec apartamentul pe nume: donație sau vânzare și ce costuri compari?

Dacă părinții vor să îți ofere apartamentul fără să primească un preț, donația exprimă această intenție. Dacă îl cumperi efectiv, vânzarea trebuie să prevadă un preț real și condiții clare de plată. Diferența de cost contează, dar nu poate înlocui această alegere: cele două contracte au efecte diferite asupra familiei, moștenirii și dreptului părinților de a locui în continuare acolo.

Donația de la părinte la copil este scutită de impozitul pe transferul proprietății, însă nu este automat gratuită la notar. Rămân onorariul, costurile de carte funciară și eventualele formalități necesare. La vânzare, relația de rudenie nu aduce aceeași scutire. Compară două devize pentru același apartament și aceleași drepturi transmise, după ce ai clarificat ce dorește fiecare.

Primul lucru de lămurit: există un preț de plătit?

Într-o vânzare, plătești o sumă de bani în schimbul apartamentului. Stabilește împreună cu părinții suma, momentul plății și cum se va putea dovedi plata. Dacă există rate sau o parte din preț a fost deja achitată, explică situația notarului înainte de redactarea contractului. Prețul nu este o simplă rubrică pe care o completezi pentru a obține un anumit tip de act.

Codul civil, la art. 1.665, prevede că vânzarea este anulabilă când prețul a fost stabilit fără intenția de a fi plătit. Așadar, un contract numit „vânzare” nu oferă prin el însuși protecție dacă înțelegerea reală este o donație. Spune direct că părinții vor să îți ofere locuința, dacă acesta este scopul, și discută consecințele acelui transfer.

Ce dispare din costuri la donație și ce rămâne

Pentru apartamentul din patrimoniul personal al părinților, scutirea donației rezultă din art. 111 alin. (2) lit. b) din Codul fiscal. La vânzare, impozitul este de 3% pentru un imobil deținut până la trei ani inclusiv și de 1% pentru unul deținut mai mult de trei ani. Impozitul vânzării revine vânzătorului; notarul verifică data dobândirii din acte.

Pentru transferul proprietății depline prin vânzare, baza impozitului este valoarea declarată, dar nu sub valoarea minimă aplicabilă din studiul de piață al Camerei Notarilor. O sumă mică trecută în contract nu coboară automat impozitul sub acest prag. Valoarea din studiu nu este însă un preț obligatoriu de vânzare și nici o evaluare individuală de piață.

Onorariile minimale pentru transferul imobiliar se stabilesc potrivit normelor aprobate prin OMJ nr. 177/C/2024, în forma modificată. Lipsa unui preț la donație nu înseamnă lipsa unei valori pentru calculul onorariului. Cere ca devizul să arate valoarea folosită, onorariul, arhivarea și TVA, dacă este aplicabilă. Minimul legal nu este obligatoriu prețul final cerut de birou.

Intabularea, adică înscrierea dreptului în cartea funciară, are un tarif distinct. Pentru persoane fizice, tariful obișnuit este de 0,15%, cu minimum 60 lei pentru fiecare imobil, potrivit Ordinului ANCPI nr. 16/2019, anexa și nota 8. Pentru proprietatea deplină, valoarea din act se compară cu reperul din studiul de piață sau dintr-un raport de evaluare ulterior, în condițiile ordinului. Cere separat și costul extrasului pentru autentificare sau al operațiunilor suplimentare necesare.

Donația poate conta la moștenire

Dacă ai frați sau surori, donația nu înseamnă că problema apartamentului este definitiv închisă între viitorii moștenitori. Legea protejează o parte din moștenire pentru anumite rude și pentru soțul supraviețuitor, numită rezervă succesorală. O donație care o încalcă poate fi redusă, la cerere, după decesul donatorului, în condițiile legii. Mecanismul este explicat și în Decizia Curții Constituționale nr. 18/2018.

Nu rezultă că orice donație către un copil va fi desființată. Contează cine moștenește, ce alte bunuri și datorii există și ce alte donații au fost făcute. Pentru discuția cu notarul, pregătește aceste informații despre fiecare părinte. Nu calcula drepturile tuturor pornind doar de la valoarea apartamentului și nu presupune că o înțelegere verbală între frați rezolvă orice situație viitoare.

Ce drepturi păstrează părinții și ce primești tu

Dacă părinții rămân în locuință, discută înscrierea unui drept care îi protejează, precum uzufructul viager sau dreptul de abitație. Uzufructul permite folosirea bunului și obținerea veniturilor sale, în limitele legii; abitația privește locuirea. Dacă primești nuda proprietate, devii proprietar, dar trebuie să respecți dreptul de folosință păstrat de părinți. Cere să ți se explice exact ce vei putea face cu apartamentul.

Există aici o particularitate a Codului civil, art. 1.091 alin. (4): înstrăinarea cu titlu oneros către un descendent, cu rezervarea uzufructului, uzului sau abitației, este prezumată donație până la proba contrară. Prezumția îi protejează pe descendenții, părinții și soțul supraviețuitor ai defunctului care nu au consimțit la înstrăinare. O vânzare cu drept de locuire păstrat nu trebuie tratată ca o soluție care înlătură automat discuțiile succesorale.

Dacă ești căsătorit, întreabă și cum va fi calificat apartamentul în patrimoniul tău. În regimul comunității legale, bunul primit prin donație este, în principiu, bun propriu, cu excepția unei prevederi exprese că va fi comun. La cumpărare contează regimul matrimonial și proveniența banilor. Formularea „pe numele meu” nu lămurește singură această diferență.

Cum ceri o comparație care chiar te ajută

Trimite notarului actul de proprietate, datele cadastrale și actele de stare civilă care dovedesc rudenia. Precizează cine deține apartamentul, dacă transferul privește întregul imobil sau o cotă, dacă există ipotecă și dacă părinții păstrează folosința. Cere lista exactă a documentelor necesare pentru situația ta.

Solicită apoi costurile defalcate pentru fiecare variantă discutată. Dacă una presupune proprietate deplină, iar cealaltă păstrarea unui drept pentru părinți, diferența de total reflectă și diferența dintre drepturile transmise. Separă de cheltuielile actului prețul pe care îl vei plăti efectiv la vânzare.

Pentru un reper asupra valorii din grilă și a costurilor unei vânzări obișnuite, poți folosi raportul orientativ de la eNotari. Devizul donației și al eventualelor drepturi rezervate se stabilește cu notarul, pe actele și clauzele concrete. Alege forma care exprimă înțelegerea reală și protejează nevoile familiei, apoi compară costul ei complet.