Primești casa, dar părinții păstrează uzufructul: ce anume se calculează la notar?

Dacă părinții îți donează casa și își rezervă uzufructul viager, primești nuda proprietate: proprietatea asupra imobilului, fără folosința păstrată de ei. La notar se analizează dreptul transmis, valoarea lui, scutirea fiscală dintre părinte și copil, onorariul și înscrierile în cartea funciară. Nu există un singur procent care să transforme valoarea casei în costul întregului act.

Pentru donația din patrimoniul personal între părinte și copil, impozitul pe transfer este scutit. Rămân însă cheltuielile notariale și cele de publicitate imobiliară. Iar rezervarea uzufructului trebuie deosebită de constituirea sau transmiterea lui către altcineva: această diferență contează inclusiv pentru tarifare.

Ce primești tu și ce păstrează părinții

Uzufructul le permite titularilor să folosească bunul și să obțină veniturile lui, cu obligația de a-i păstra substanța. Aplicat unei case, poate însemna atât locuirea, cât și încasarea chiriei, în condițiile legii și ale contractului. Tu nu primești automat posibilitatea de a te muta în casă sau de a încasa chiria cât timp folosința aparține părinților.

„Viager” înseamnă legat de durata vieții titularului. Dreptul se stinge la decesul acestuia, potrivit Codului civil, art. 703, 708 și 746. Dacă ambii părinți trebuie protejați, cere explicarea clauzei pentru fiecare și a situației celui rămas în viață. Formula vagă „părinții pot locui acolo” nu înlocuiește stabilirea exactă a drepturilor.

Clarifică și întinderea lor: casa întreagă, o cotă, terenul, anexele sau doar anumite spații. O cameră folosită efectiv și o cotă din dreptul asupra întregii case sunt lucruri diferite. Spune de la început dacă intenția familiei privește numai locuirea sau și posibilitatea închirierii.

Scutirea de impozit nu face donația gratuită

Articolul 111 alin. (2) lit. b) din Codul fiscal prevede scutirea pentru donații între rude și afini până la gradul al III-lea inclusiv, precum și între soți. Relația părinte-copil intră în această categorie. Normele fiscale, punctul 33 alin. (2), precizează că rudenia se dovedește prin acte de stare civilă.

De aceea, pregătește certificatul de naștere și actele care explică eventualele schimbări de nume. Dacă sunt mai mulți donatori sau beneficiari, cere verificarea relației dintre fiecare pereche. Faptul că toți se consideră membri ai aceleiași familii nu este suficient pentru încadrarea fiscală.

Scutirea privește impozitul pe transfer. Nu elimină onorariul pentru autentificare, cheltuielile de arhivare sau tarifele pentru cartea funciară. Într-o estimare defalcată, poziția „impozit” poate fi zero, iar totalul include celelalte cheltuieli ale actului.

De ce onorariul nu se obține scăzând automat 20%

Normele aprobate prin Ordinul nr. 177/C/2024 stabilesc onorarii minimale pe tranșe valorice. Valoarea declarată și studiul de piață al Camerei Notarilor sunt repere pentru baza de calcul. În cazul tău trebuie identificat dreptul transmis și modul de evaluare aplicabil acestuia.

Există o regulă de 20% în art. 13 alin. (4): pentru constituirea unui dezmembrământ, adică a unui drept desprins din proprietate, baza onorariului este valoarea mai mare dintre cea declarată pentru drept și 20% din valoarea imobilului stabilită conform normelor. Aceasta nu este o reducere generală de 20% din factura donației.

Cere biroului să indice baza folosită pentru donația nudei proprietăți și tratamentul rezervării uzufructului. Dacă actul include alte operațiuni juridice, solicită evidențierea lor. Nu aduna din proprie inițiativă două simulări de vânzare. Verifică dacă oferta include arhivarea și TVA, când acesta se aplică. Tarifele din ordin sunt minime, nu un preț final obligatoriu pentru orice birou.

La cartea funciară contează că uzufructul este rezervat

Pentru intabularea nudei proprietăți în favoarea unei persoane fizice, tariful obișnuit este 0,15% din baza aplicabilă, cu minimum 60 lei pentru fiecare imobil. Ordinul ANCPI nr. 16/2019, anexa și nota 8, raportează baza la valoarea declarată, dar nu sub 80% din valoarea imobilului din studiul de piață sau dintr-un raport ANEVAR întocmit ulterior studiului. Tariful este plafonat la cel aferent transmiterii proprietății depline.

Procentul de 80% privește aici baza tarifului de carte funciară. Nu înseamnă că primești 80% din camere, că părinții rămân coproprietari cu 20% sau că toate cheltuielile notariale se calculează identic.

Pentru cazul precis al donației nudei proprietăți cu rezervarea uzufructului, minuta ANCPI-UNNPR din 20 februarie 2024, punctul 2, precizează că nu se percepe separat tarif de publicitate imobiliară pentru uzufructul reținut. Situația diferă de transmiterea nudei proprietăți unei persoane și a uzufructului altei persoane. Precizarea privește acest tarif, nu stabilește singură onorariul notarului.

Cum ceri o estimare potrivită actului vostru

Trimite biroului actele de proprietate, informațiile cadastrale disponibile, identitatea tuturor părților și descrierea exactă a intenției: donație de la părinți către copil, cu uzufruct viager rezervat. Cere lista documentelor necesare după verificarea dosarului. Dacă terenul și construcția apar în poziții distincte, menționează-le împreună cu anexele.

O estimare utilă ar trebui să îți arate valoarea de referință, dreptul și cota transmise, baza onorariului, baza tarifului ANCPI și cheltuielile suplimentare necesare dosarului. Astfel poți înțelege de ce două oferte diferă și poți verifica dacă ambele descriu aceeași operațiune.

Pentru reperul valoric al imobilului, poți consulta eNotari, care oferă un raport PDF orientativ al valorii din grila notarială. Raportul poate susține discuția cu biroul. Nu reprezintă o evaluare individuală de piață sau un calcul complet al donației cu uzufruct. Totalul unei simulări de vânzare a proprietății depline nu este totalul acestui act. Cere calculul final pentru contractul și drepturile pe care urmează să le semnați.