Taxe la vânzarea apartamentului: ce plătește cumpărătorul și ce rămâne în sarcina vânzătorului?

La vânzarea obișnuită a unui apartament din patrimoniul personal, impozitul pe transfer îi revine vânzătorului. Cheltuielile pentru încheierea contractului sunt, în lipsa unei înțelegeri diferite, în sarcina cumpărătorului. Aici intră onorariul pentru autentificare, iar cumpărătorul își bugetează de regulă și înscrierea dreptului său în cartea funciară.

Expresia „taxele notariale le plătește cumpărătorul” poate ascunde tocmai această diferență. Sumele încasate prin biroul notarial au destinații diferite, iar un total pentru tranzacție nu este automat suma datorată de tine. Înainte de semnare, ai nevoie de o estimare defalcată și de o înțelegere clară despre cine suportă fiecare poziție.

Regula de plecare: cheltuielile contractului pot fi negociate

Articolul 1666 din Codul civil pune cheltuielile încheierii vânzării în sarcina cumpărătorului dacă părțile nu stabilesc altfel. Așadar, poți conveni ca vânzătorul să suporte onorariul sau ca acesta să fie împărțit. Nu există o obligație generală de a împărți toate costurile în jumătăți.

Discută repartizarea când negociezi prețul, nu abia la biroul notarial. O reducere de preț și preluarea unor cheltuieli sunt două concesii distincte: prima schimbă suma pentru apartament, a doua schimbă bugetul fiecărei părți pentru încheierea tranzacției. Dacă ai un antecontract, verifică ce spune deja despre aceste cheltuieli.

O formulare precum „cumpărătorul achită toate taxele” merită lămurită înainte să o accepți. Cere să fie numite separat onorariul, tarifele de carte funciară și impozitul vânzătorului. Astfel eviți ca aceeași frază să însemne lucruri diferite pentru tine și pentru cealaltă parte.

Impozitul vânzătorului nu devine onorariu notarial

Pentru vânzătorul persoană fizică, în situația obișnuită a unui apartament din patrimoniul personal, cotele sunt 3% dacă imobilul a fost deținut până la trei ani inclusiv și 1% dacă a fost deținut mai mult de trei ani. Materialul ANAF despre transferurile imobiliare explică aceste cote și rolul notarului în calcularea și încasarea impozitului. Nu este o taxă datorată de cumpărător pentru faptul că dobândește locuința.

O înțelegere prin care cumpărătorul suportă costul acestui impozit nu schimbă persoana căreia legea îi atribuie obligația fiscală. Dacă accepți o asemenea condiție, cere notarului să clarifice formularea, plata și efectul asupra sumei totale pe care o vei achita. Nu te baza pe o promisiune verbală că „se rezolvă din preț”.

Baza impozitului nu este neapărat prețul negociat. Potrivit modificării aduse articolului 111 prin OUG 138/2024, dacă valoarea declarată este sub minimul din studiul de piață al camerei notarilor, la transferul proprietății se folosește acel minim. Grila nu impune prețul de vânzare, dar o reducere de preț sub acest prag nu reduce automat și impozitul.

Dacă vânzătorul este o societate sau tranzacția are un regim fiscal special, cere calculul corespunzător acelei situații. Cotele pentru vânzarea din patrimoniul personal nu se aplică automat unei firme, iar TVA aferentă apartamentului este o chestiune distinctă de TVA aferentă serviciului notarial.

Ce cuprinde bugetul cumpărătorului la notar

Onorariul remunerează serviciul notarial. Normele aprobate prin Ordinul 177/C/2024, cu modificările ulterioare, stabilesc onorarii minimale pe tranșe valorice. Ele nu înseamnă că orice birou trebuie să îți ofere exact suma minimă. Cere oferta pentru actele și situația ta, cu TVA precizată, dacă este aplicabilă, și cu cheltuiala de arhivare evidențiată.

Intabularea înseamnă înscrierea dreptului tău de proprietate în cartea funciară. Tariful perceput pentru această operațiune este distinct de onorariu, chiar dacă îl achiți prin același birou. Separarea contează când compari două estimări: una poate afișa doar serviciul notarial, iar cealaltă poate include și sumele colectate pentru instituțiile publice.

Dacă finanțezi cumpărarea prin credit, cere separat cheltuielile pentru ipotecă și cele ale băncii. Acestea nu sunt acoperite automat de o estimare făcută doar pentru vânzare. La fel, o procură sau alte acte suplimentare trebuie identificate după nevoia concretă a dosarului.

Costurile pregătirii apartamentului cer o discuție separată

Pe lângă semnarea contractului, pot apărea lucrări cadastrale, actualizări ale documentației sau formalități pentru radierea unei ipoteci existente. Nu le confunda cu intabularea cumpărătorului. Întreabă ce problemă rezolvă fiecare operațiune, cine o comandă și cine o plătește, înainte să fixezi termenul de semnare.

Dacă vinzi un apartament cu un credit încă neachitat, suma rămasă de rambursat băncii îți influențează încasarea disponibilă, dar nu este „taxă notarială”. Cere o situație separată a datoriei și a formalităților de închidere. Comisionul agenției trebuie, la rândul lui, verificat în contractul de intermediere; nu presupune că este inclus în estimarea biroului notarial.

Cere două totaluri înainte să stabilești plata

Un deviz util arată atât totalul tranzacției, cât și suma care îți revine. Pentru a-l verifica, urmărește patru lucruri:

• Fiecare sumă are o denumire clară și o destinație.
• Este indicată partea care o suportă conform înțelegerii voastre.
• Știi ce este inclus și ce se plătește separat.
• Ai confirmat momentul plății, modalitatea și eventualele sume achitate deja.

Pentru o primă orientare, poți folosi raportul eNotari de valoare notarială și costuri estimate. Acesta separă impozitul, remunerația notarială și tariful de intabulare, astfel încât să poți discuta concret repartizarea lor. Raportul este orientativ; oferta biroului și clauzele convenite stabilesc bugetul efectiv al fiecărei părți.