Vinzi apartamentul înainte sau după trei ani? Detaliul care schimbă impozitul

Dacă vinzi, ca persoană fizică, un apartament din patrimoniul personal, impozitul este de 3% pentru o perioadă de deținere de până la trei ani inclusiv și de 1% pentru o perioadă mai mare de trei ani. Așadar, exact la trei ani încă se aplică 3%. Cota mai mică presupune depășirea acestui prag, nu doar apropierea de aniversarea cumpărării.

Pentru a alege data semnării, ai nevoie de două informații corecte: data de la care se calculează deținerea și baza asupra căreia se aplică procentul. Diferența dintre cote poate conta în buget, dar merită comparată cu prețul oferit de cumpărător, costul așteptării și obligațiile pe care le-ai acceptat deja.

Ce înseamnă, concret, „exact trei ani”

Regula de la articolul 111 din Codul fiscal privește durata deținerii proprietății. Numărarea anilor calendaristici poate induce în eroare: pentru o cumpărare din toamnă, pragul nu este atins la 1 ianuarie, doar pentru că s-a schimbat anul. Materialul ANAF privind modificările aduse prin OG nr. 16/2022 explică cele două cote, aplicabile de la 1 ianuarie 2023.

Ca reper calendaristic, dacă data dobândirii luată în calcul este 20 octombrie 2023, la 20 octombrie 2026 sunt exact trei ani, iar la 21 octombrie perioada este mai mare de trei ani. Exemplul presupune o dobândire obișnuită, fără situații speciale care schimbă data de început. Înainte să rezervi ziua autentificării, cere notarului să confirme calculul pe actul tău, mai ales dacă termenul cade într-o zi nelucrătoare sau implică o dată de sfârșit de lună.

Contează momentul transferului prin contractul de vânzare. Data publicării anunțului, vizionarea sau acceptarea unei oferte nu mută pragul fiscal. Nici simplul fapt că ai început negocierile înainte de trei ani nu te obligă la cota mai mare dacă transferul are loc după depășirea termenului.

De unde începi să numeri perioada

Pentru un apartament cumpărat printr-un contract obișnuit, verifici data actului prin care ai dobândit proprietatea. Nu folosi automat data mutării, a ultimei rate la bancă sau a schimbării domiciliului. Un antecontract și plata unui avans nu sunt același lucru cu actul prin care devii proprietar.

Normele modificate prin HG nr. 1.336/2023, paginile 2 și 3, prevăd repere distincte pentru alte dobândiri. La donația autentificată contează data actului de donație. La moștenire, reperul este decesul persoanei moștenite, indiferent de data certificatului de moștenitor. Pentru construcțiile noi există reguli legate de recepția lucrărilor, astfel că situația trebuie încadrată după documente.

Dacă ai dobândit apartamentul în mai multe etape, fiecare cotă are propria dată. Același lucru este valabil când vinzi împreună cu alți proprietari care au dobândit părțile lor la date diferite. Nu porni de la ideea că întregul apartament are obligatoriu o singură vechime fiscală.

Două puncte procentuale din ce sumă?

Impozitul vânzătorului nu se calculează doar asupra profitului dintre cumpărare și revânzare. Pentru vânzarea obișnuită a dreptului de proprietate, baza este valoarea declarată în act, iar dacă aceasta este sub valoarea minimă din studiul de piață notarial, se folosește valoarea din studiu. Această regulă rezultă din OUG nr. 138/2024, articolul VI punctele 7 și 8.

Presupunând aceeași bază de calcul de 500.000 lei, proprietate integrală și o vânzare obișnuită supusă acestui impozit, 3% înseamnă 15.000 lei, iar 1% înseamnă 5.000 lei. Diferența este de 10.000 lei. Este doar comparația impozitului în aceste condiții, nu o estimare a tuturor cheltuielilor tranzacției.

Dacă obții ulterior alt preț sau se schimbă valoarea minimă aplicabilă, refă comparația. O cotă mai mică nu garantează că suma totală rămasă după vânzare va fi mai mare. Nici o valoare mică în grilă nu reduce baza sub prețul mai mare declarat în contract.

Când merită să aștepți

Compară suma netă pe care ai încasa-o în cele două variante. Din avantajul fiscal al amânării scade cheltuielile suplimentare reale: dobândă, întreținere, asigurare sau eventualele costuri ale locuinței în care stai între timp. Ține cont și de prețul pe care cumpărătorul este dispus să îl plătească la fiecare dată.

Dacă mai sunt câteva zile, discuția poate fi simplă. Dacă mai sunt luni, oferta actuală și disponibilitatea cumpărătorului cântăresc mai mult. Nu trata diferența de impozit drept o economie sigură înainte să existe acord asupra noului calendar.

Dacă ai semnat deja un antecontract, verifică termenul pentru contractul final și consecințele întârzierii. Cere verificarea clauzelor și discută orice modificare cu cealaltă parte înainte de scadență. Pragul fiscal nu schimbă singur obligațiile asumate.

Ce pregătești înainte de programarea la notar

Trimite actul de dobândire și precizează dacă există cote cumpărate, donate sau moștenite separat. Cere o comparație pentru cele două date avute în vedere, cu baza de calcul și cota de impozit indicate distinct. Astfel poți vedea dacă diferența vine din vechime, din valoare sau din ambele.

Pentru un reper asupra valorii din grilă și a costurilor tranzacției, poți folosi raportul orientativ de la eNotari. Acesta prezintă calculul valorii și estimări separate pentru impozit, onorariu și tarife de înscriere. Confirmarea datei de dobândire și calculul final pentru actul tău rămân la notar; raportul te ajută să ajungi la discuție cu bugetul mai clar.