Vinzi un apartament moștenit? Ce dată contează pentru impozit

Dacă vinzi un apartament moștenit, perioada de deținere folosită pentru impozitul pe vânzare se calculează de la data decesului persoanei de la care ai moștenit. Data eliberării certificatului de moștenitor nu pornește un nou termen, chiar dacă ai încheiat succesiunea mult mai târziu.

Pentru vânzarea unui imobil din patrimoniul personal, cota este de 3% dacă perioada de deținere este de până la trei ani inclusiv și de 1% dacă depășește trei ani. Așadar, un certificat recent nu înseamnă automat impozit de 3%. Înainte să stabilești bugetul sau ziua semnării, trebuie să legi fiecare cotă de proprietate de data la care ai dobândit-o.

De ce certificatul de moștenitor nu schimbă data de început

Regula apare explicit în normele de aplicare a Codului fiscal, la punctul 33 alin. (1) lit. h) pct. (x). Data decesului rămâne reperul inclusiv dacă procedura succesorală s-a încheiat prin hotărâre judecătorească. Poți consulta formularea în HG nr. 1336/2023, pagina 3 a PDF-ului.

Distincția îți este utilă când actele au fost amânate. Certificatul lămurește cine moștenește și ce drepturi îi revin, dar nu mută data fiscală a dobândirii la momentul întocmirii lui. Nici înscrierea ulterioară în cartea funciară nu înlocuiește, pentru această regulă, data decesului.

Nu preiei însă anii în care apartamentul a fost deținut de persoana decedată. Dacă părintele tău îl cumpărase cu mult timp în urmă, vechimea acelui contract nu devine perioada ta de deținere a părții moștenite. Reperul tău rămâne decesul.

Pragul de trei ani trebuie verificat pe date exacte

Formularea din art. 111 alin. (1) din Codul fiscal include exact trei ani în categoria taxată cu 3%. Cota de 1% cere o perioadă mai mare de trei ani. Nu este suficient să scazi anii calendaristici sau să spui că apartamentul este „din 2023”. Contează ziua și luna, raportate la data transferului.

De exemplu, dacă decesul a avut loc la 10 februarie 2022, certificatul a fost eliberat în septembrie 2026, iar vânzarea are loc în octombrie 2026, perioada depășește trei ani. Pentru partea dobândită prin acea moștenire, cota este de 1%, deși certificatul are doar câteva săptămâni. Exemplul privește o vânzare obișnuită de către o persoană fizică și nu presupune alte dobândiri între timp.

Dacă semnarea se apropie de împlinirea termenului, trimite notarului datele exacte înainte de programare. Cere confirmarea cotei pentru ziua aleasă, apoi discută calendarul cu cumpărătorul. O estimare făcută pentru o dată nu trebuie preluată automat dacă transferul se mută.

Același apartament poate avea mai multe date de dobândire

Poți deține o parte cumpărată anterior și o parte moștenită recent. Sau poți fi primit cote prin două succesiuni, după decese survenite în ani diferiți. Normele fiscale cer să fie urmărită data dobândirii fiecărei cote, inclusiv când toate cotele au ajuns la un singur proprietar.

Prin urmare, nu alegi automat cea mai veche dată pentru întregul apartament. Nici data ultimei succesiuni nu anulează vechimea părții pe care o aveai deja. În aceeași vânzare, o parte deținută de peste trei ani poate fi taxată cu 1%, iar o parte moștenită mai recent, cu 3%.

Pentru a evita un calcul pornit de la o presupunere, pregătește o listă cu trei coloane: partea deținută, actul prin care ai dobândit-o și data relevantă. Completeaz-o din acte, fără să presupui că fiecare membru al familiei a primit aceeași fracție. Dacă există un partaj sau o donație ulterioară, include și acel act în verificare.

Impozitul succesiunii este separat de impozitul vânzării

Termenul de doi ani despre care ai auzit la succesiune răspunde altei întrebări. Regula generală din art. 111 alin. (3) scutește transmiterea prin moștenire de impozit dacă succesiunea este dezbătută și finalizată în doi ani de la deces. După acest termen, regula generală prevede un impozit succesoral de 1%.

Acesta nu înlocuiește impozitul datorat la o vânzare ulterioară. Nici finalizarea succesiunii fără impozit nu scutește automat vânzarea. Pentru bugetul tău, cere ca sumele aferente succesiunii și cele aferente vânzării să fie prezentate separat.

Ce să verifici înainte să estimezi suma de plată

Data stabilește cota, dar mai ai nevoie de baza de calcul, adică suma asupra căreia se aplică procentul. La vânzarea obișnuită, se folosește valoarea declarată în act; dacă aceasta este sub minimul studiului de piață notarial, se aplică minimul respectiv. Regula rezultă din art. 111 alin. (4) și (4¹), modificat prin OUG nr. 138/2024, art. VI, punctele 7 și 8. Valoarea din grilă nu este un preț obligatoriu de vânzare.

Trimite biroului notarial certificatul de moștenitor, documentele din care rezultă data decesului și actele pentru orice alte cote deținute. Precizează prețul discutat și data propusă pentru vânzare. Cere un calcul care să arate baza, cota de impozit și, dacă este cazul, împărțirea pe cote dobândite separat. Astfel poți vedea ce anume influențează suma, fără să o confunzi cu onorariul notarial.

După clarificarea perioadei de deținere, poți folosi eNotari pentru un raport orientativ de valoare din grilă și costuri ale tranzacției. Raportul te ajută la buget, dar nu stabilește în locul notarului istoricul dreptului tău. Dacă ai cote dobândite la date diferite, confirmă tratarea lor separat înainte să te bazezi pe o estimare cu o singură perioadă de deținere.