Apartament nou sau vechi în Giroc: ce poate schimba calculul taxelor notariale?

Un apartament nou și unul vechi din Giroc pot avea valori diferite în grila notarială chiar dacă au aceeași suprafață utilă. În studiul pentru 2026, diferența vine din anul construcției, numărul de camere și, pentru apartamentele construite începând cu anul 2000, zona în care se află imobilul. Grila nu stabilește însă o taxă separată pentru simplul fapt că locuința este nouă.

Diferența din grilă poate influența baza folosită la calculul unor costuri ale vânzării. Dacă prețul real al tranzacției este mai mare decât ambele valori comparate, alegerea unui apartament cu un reper mai mic în grilă nu îți garantează costuri notariale mai mici. De aceea, comparația utilă începe cu încadrarea locuinței și continuă cu prețul convenit.

Pragul din Giroc este anul 2000, nu eticheta din anunț

Anexa 12 a studiului pentru circumscripția Judecătoriei Timișoara separă apartamentele construite înainte de anul 2000 de cele construite în anul 2000 sau ulterior. Un apartament din 2001 intră în a doua categorie, chiar dacă pentru tine nu mai este o locuință „nouă”. O renovare recentă într-un bloc din 1985 nu schimbă, prin ea însăși, anul construcției.

Pentru categoria începând cu anul 2000, Giroc are propriul tabel, cu zonele A, B și un rând comun pentru C și D. Pentru categoria anterioară anului 2000, Giroc apare într-un rând comun cu alte localități, fără împărțire pe aceste zone în tabelul apartamentelor vechi. Este o diferență de structură care se pierde dacă folosești un singur preț pe metru pătrat pentru toată localitatea.

Valorile de mai jos sunt exprimate în euro pe metru pătrat de suprafață utilă, conform studiului 2026, anexa 12, paginile 14 și 15 ale PDF-ului.

Categoria din Giroc	1 cameră	2 camere	3 camere	4 sau mai multe camere
Înainte de 2000	1.100	1.050	950	930
Din 2000 inclusiv, zona A	1.700	1.600	1.530	1.450
Din 2000 inclusiv, zona B	1.600	1.500	1.450	1.370
Din 2000 inclusiv, zonele C și D	1.450	1.400	1.330	1.250

Aceiași metri pătrați, alt rezultat

Ca să izolezi efectul vechimii, compară două apartamente cu două camere și câte 60 mp utili. Presupunem că sunt apartamente obișnuite, fără reduceri pentru nivel, fără parcare sau alte componente de adăugat, iar cel construit începând cu 2000 este în zona B. Valoarea de bază este 63.000 euro pentru apartamentul vechi, din 60 × 1.050, și 90.000 euro pentru cel din categoria mai recentă, din 60 × 1.500.

Cei 27.000 euro reprezintă diferența dintre valorile din studiu, nu o diferență de taxe. Grila nu impune prețul vânzării și nu înlocuiește evaluarea individuală a apartamentului. Dacă apartamentul mai recent ar avea trei camere, păstrând aceiași 60 mp utili și aceeași zonă B, reperul ar fi 87.000 euro, deoarece coloana aplicabilă are 1.450 euro/mp. Numărul de camere schimbă valoarea unitară chiar atunci când suprafața rămâne egală.

Într-o comparație reală, verifică suprafața utilă din documente. Nu introduce automat suprafața construită sau totalul comercial din anunț. Studiul prevede o conversie prin împărțire la 1,25 numai pentru situația în care certificatul fiscal indică exclusiv suprafața construită desfășurată; nu este o regulă de aplicat tuturor apartamentelor.

Zona se verifică la adresa exactă

Pentru apartamentele din categoria începând cu 2000, schimbarea zonei poate modifica rezultatul fără să schimbi suprafața, anul sau numărul de camere. Încadrarea se verifică în indexul stradal din anexa 27. Numele ansamblului rezidențial sau descrierea „aproape de Timișoara” nu identifică singure zona studiului.

Indexul Giroc, la pagina 72 a PDF-ului, arată inclusiv străzi împărțite pe tronsoane. De exemplu, strada Bicaz este trecută în zona A între străzile Bega și Satu Bătrân, iar de la Satu Bătrân spre vest în zona B. Așadar, pentru o asemenea adresă trebuie identificată poziția apartamentului pe stradă. Dacă adresa nu poate fi încadrată clar din documente și index, cere confirmarea notarului înainte să tratezi estimarea drept buget final.

Când se vede diferența în costurile vânzării

Pentru onorariul de autentificare, normele aprobate prin Ordinul nr. 177/C/2024, art. 4 alin. (3), folosesc valoarea tranzacției, dar nu sub minimul din studiul de piață. Onorariile minimale sunt stabilite pe tranșe valorice, deci o creștere a valorii din grilă nu se traduce în aceeași creștere procentuală a onorariului. Oferta biroului poate depăși minimul legal.

La vânzarea din patrimoniul personal, baza impozitului pe transfer respectă și ea pragul minim din studiu atunci când valoarea declarată este mai mică. Regula este prevăzută de art. 111 alin. (4) și (4¹) din Codul fiscal, în forma introdusă prin OUG nr. 138/2024, art. VI pct. 7 și 8. Vechimea blocului nu este același lucru cu perioada pentru care vânzătorul a deținut apartamentul.

Dacă cele două apartamente din comparație se vând fiecare cu 100.000 euro, acest preț depășește ambele repere de bază. În ipotezele exemplului, diferența de vechime nu reduce baza onorariului sau a impozitului. Dacă vânzătorul este o societate, nu aplica automat regulile impozitului pentru patrimoniul personal; cere și clarificarea TVA din preț.

Compară aceleași componente înainte să alegi

Un apartament cu grădină, parcare sau boxă nu se compară corect cu unul fără aceste drepturi doar înmulțind suprafața utilă. Potrivit notelor anexei 12, terenul în cotă comună este inclus dacă suprafața sa nu depășește suprafața construită a apartamentului. Valoarea diferenței care depășește această limită se adaugă, la fel ca valoarea terenului în proprietate exclusivă. Apartamentele din case apartamentate care dispun de teren în proprietate urmează calculul pentru case.

Pentru cele două locuințe pe care le ai în vedere, pregătește aceeași listă de date: adresa completă, anul construcției, camerele și suprafața din acte, nivelul, drepturile asupra terenului, anexele și prețul. Poți folosi eNotari pentru un raport orientativ de valoare notarială și costuri ale tranzacției, cu sursa și calculul explicate. Confirmă apoi încadrarea și suma de plată cu notarul care instrumentează vânzarea.