TVA la apartament și TVA la notar: de ce apar două calcule diferite?

TVA la apartament și TVA la onorariul notarului apar separat pentru că plătești două lucruri diferite: locuința cumpărată de la vânzător și serviciul prestat de notar. Prima taxă, atunci când este datorată, se calculează, de regulă, pornind de la prețul imobilului fără TVA. A doua privește remunerația serviciului notarial, dacă biroul este înregistrat în scopuri de TVA.

Prin urmare, poți cumpăra un apartament fără TVA la vânzare și totuși să ai TVA pe factura notarului. Sau poți avea TVA în ambele locuri, calculată pe baze diferite. Pentru bugetul tău contează să identifici ce sumă include deja taxa și pentru ce prestație o plătești.

Când vânzarea apartamentului are TVA

Dacă o persoană fizică își vinde locuința folosită în scop personal, operațiunea nu intră, în mod obișnuit, în sfera TVA. Nu adaugi automat un procent la preț doar fiindcă transferul se încheie la notar. Normele Codului fiscal disting această situație de activitatea economică de construire sau cumpărare a imobilelor pentru vânzare.

Nici formula „vânzător persoană fizică” nu rezolvă singură încadrarea. O persoană care construiește pentru a vinde poate desfășura activitate economică în sens fiscal. În sens invers, nici orice vânzare făcută de o firmă nu are obligatoriu TVA: pentru construcțiile care nu sunt noi există o scutire, cu posibilitatea opțiunii pentru taxare în condițiile legii.

La un apartament nou vândut în cadrul unei activități economice trebuie verificate regimul TVA al vânzătorului și tratamentul concret al livrării. „Nou” are și o definiție fiscală, legată de prima ocupare sau utilizare și, în unele situații, de transformarea clădirii. Finisajele recente ori formularea din anunț nu țin locul acestei verificări.

Ce cotă folosești pentru o cumpărare în octombrie 2026

La 14 octombrie 2026, cota standard este 21%. Aceasta se aplică unei vânzări taxabile obișnuite de apartament către o persoană fizică, atunci când nu există un regim special aplicabil. Cota de 11% prevăzută pentru anumite clădiri cu destinație socială nu este o cotă generală pentru apartamentele cumpărate ca locuință personală.

Regimul tranzitoriu de 9% pentru anumite achiziții de locuințe de către persoane fizice a avut termenul de livrare până la 31 iulie 2026 inclusiv. Un antecontract mai vechi nu păstrează singur această cotă pentru o livrare ulterioară termenului. Dacă ai plătit avansuri, cere vânzătorului situația facturilor și modul în care sunt regularizate la livrare, adică ajustate în calculul final. Condițiile și termenul sunt explicate în informarea ANAF privind TVA la locuințe și în textul fiscal actual.

În oferta primită, caută expresia „TVA inclus” sau „plus TVA”. Dacă prețul este deja total, taxa nu se adaugă încă o dată. Cere aceeași precizare pentru parcare și boxă, precum și o defalcare dacă sunt vândute împreună cu apartamentul.

La notar, TVA se aplică serviciului

Pentru un birou înregistrat în scopuri de TVA, serviciul notarial este supus cotei standard de 21%. Baza este remunerația serviciului, inclusiv componentele taxabile facturate de birou, nu prețul întregului apartament. Dacă biroul aplică legal un regim de scutire, nu presupune că trebuie să adaugi tu TVA peste suma comunicată.

Mai întâi se stabilește onorariul pentru act. Normele aprobate prin Ordinul nr. 177/C/2024 prevăd onorarii minimale, iar suma oferită de birou poate fi mai mare. Pentru vânzările imobiliare, valoarea declarată se compară cu reperul minim din studiul de piață. Dacă valoarea declarată este mai mică, onorariul se calculează la acel reper minim. Pentru activele unei persoane juridice, normele prevăd și raportarea la valoarea din raportul de evaluare, dacă acesta există și indică o valoare mai mare decât prețul declarat.

Există o precizare care lămurește frecvent confuzia: valoarea la care se calculează onorariul nu include TVA, conform art. 13 alin. (8) din normele privind onorariile notariale, în forma consolidată. Abia după stabilirea remunerației se calculează TVA aferentă serviciului. Prin urmare, excluderea TVA din valoarea folosită pentru stabilirea onorariului nu elimină TVA datorată pentru serviciul notarial.

De ce totalul achitat la birou nu este baza TVA

O estimare numită informal „taxe notariale” poate include onorariul, TVA aferentă acestuia, tarife de carte funciară și, când este datorat, impozitul pe transferul proprietății. Aceste sume nu devin toate remunerația notarului doar pentru că sunt încasate în același loc. Impozitul pe transfer este diferit de TVA și are propriile reguli.

Codul fiscal exclude din baza TVA sumele încasate în numele și în contul altei persoane, în condițiile prevăzute la art. 286. De aceea, nu aplica 21% peste întregul deviz și nu adăuga din nou TVA unui onorariu prezentat deja ca total. Cere separat onorariul fără TVA, eventualele componente suplimentare ale serviciului, TVA și sumele colectate pentru alte instituții.

Un exemplu strict aritmetic: dacă serviciul taxabil facturat de birou este 2.000 lei fără TVA, taxa de 21% este 420 lei, iar totalul acelui serviciu este 2.420 lei. Exemplul nu reprezintă o ofertă pentru vânzarea unui apartament și nu include celelalte costuri ale tranzacției.

Ce documente compari înainte să confirmi bugetul

Cere vânzătorului prețul final al bunurilor cumpărate, cu regimul TVA precizat, și biroului notarial un deviz detaliat pentru actele tale. Dacă există avansuri, compară sumele rămase de plată cu facturile deja emise. Astfel vezi separat cât mai datorezi pentru locuință și cât pentru încheierea tranzacției.

Pentru un reper orientativ privind valoarea din grila notarială și componentele de cost estimate, poți folosi raportul PDF eNotari. Acesta nu stabilește regimul TVA al dezvoltatorului și nu înlocuiește calculul fiscal al vânzării. Folosește-l pentru context, apoi verifică devizul biroului și prețul final confirmat de vânzător înainte de a pune deoparte banii necesari.

Reper fiscal: Codul fiscal și normele publicate de ANAF, art. 269, 286, 291 și 292, precum și normele pentru vânzarea bunurilor personale.